近段時間,“提前還房貸”又掀起了高潮。有朋友告訴我,最近他發(fā)年終獎了,計劃提前還房貸,但沒想到,手機銀行APP直接關(guān)閉了申請?zhí)崆斑€貸的功能。據(jù)悉,有的銀行可以在手機上申請該功能,但放出的號很少,每天點進去都顯示預(yù)約已滿。到柜臺辦理,要么窗口很少、要么排好幾個小時。即便預(yù)約到的,也要等待2-3個月。另外,提前還貸普遍要繳違約金。
事實上,提前還貸潮貫穿2022年。2023年年初,為啥“提前還貸”又掀起高潮?一方面,2022年到現(xiàn)在,盡管房貸利率下降了1個百分點左右,但對老百姓而言,利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸,利率大部分要在5%左右。特別是,2016-2021年,商品房市場在高位運行,那時的房貸利率普遍在5%以上。問題是,現(xiàn)在存款和保本理財?shù)睦剩毡榈陀?%。
比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的貨幣基金,其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里,過去銀行理財一直是沒有風險的,但現(xiàn)在也大幅度波動,甚至出現(xiàn)負收益。相對收益更高的資管產(chǎn)品,虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒有比較就沒有傷害,如此一看,房貸利率就很高了。
(資料圖)
記得在2014-2017年,那時創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風起云涌、地產(chǎn)一年上一個臺階,社會融資需求很旺盛,金融環(huán)境也很寬松,金融機構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品,老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種,而且多是剛性兌付的。所以,即便那時房貸利率在5%以上,也是相對便宜的。因此,那會兒大家買房時,都想多申請房貸、少給首付,結(jié)余的存款搬家到了理財和資管。
現(xiàn)在,情況不一樣了,房貸利率變高了,理財收益走低了,自然就會發(fā)生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期,理財收益一度大幅度下滑,甚至出現(xiàn)破凈的情形,更是引發(fā)了大規(guī)模的贖回?;氐酱婵钯~戶上的錢怎么處置?老百姓是聰明的,簡單的加減法算得很清晰了,提前還貸是最好的選擇,等于變相理財。而且,還有一個非常重要的觸發(fā)因素,就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整。
根據(jù)央行政策,70個大中城市中,有38個城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市,這些城市大部分的房價在下跌。由此,未來全國絕大多數(shù)城市的首套房貸利率取消下限。對存量房貸來說,高利率的弊端更加凸顯。這時,要么還貸款,要么還款后賣房,再買房,騰挪為低利率房貸。
對銀行來說,近年來對實體貸款利率明顯走低,2022年下降了34個基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此,房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時,2022年居民存款同比多增近8萬億,包括理財贖回的資金、預(yù)防性儲蓄、買房延后的資金,大部分成為定期存款。資金成本在增加,增量房貸申請在下降,存量房貸被提前還貸,銀行收益自然受沖擊。
2021年上半年,老百姓“排隊等待放貸款”,現(xiàn)在卻是“排隊等待還貸款”。一年多的時間,發(fā)生如此大的反差,大背景就是對樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。過去,百姓普遍認為房價會上漲,資產(chǎn)收益遠大于房貸利率調(diào)高的成本,大家對房貸利率不敏感。現(xiàn)在,對房價的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了,房子的成本也全面顯現(xiàn),包括房貸、物業(yè)、折舊等等,這也是近期樓市低迷的根源之一。
只要房貸利率高于理財利率,只要房價還在下跌,且居民預(yù)期房價下跌,提前還貸的動機,就一直會存在。房價下跌城市的房貸利率不再設(shè)下限,一方面是為了收縮房貸利率和銀行理財產(chǎn)品利率之間的倒掛幅度,另一方面是以降低房貸利率緩沖房價下跌。同時,近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困,目的也是激勵大家購房,緩解房價下跌的預(yù)期。短期內(nèi)要穩(wěn)樓市,就得這么做。
(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)
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(文章來源:證券時報)
關(guān)鍵詞: 提前還房貸
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