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8月30日，中國(guó)金茂（00817.HK）公布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，與短期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)與杠桿率變化相比，投資者更關(guān)注這家央企開(kāi)發(fā)商，將如何動(dòng)用超過(guò)1300億的授信及融資余額，進(jìn)行逆周期擴(kuò)張。

2022年3月，中國(guó)金茂自2007年上市以來(lái)首次取消末期派息，當(dāng)時(shí)頗令投資者意外，股價(jià)一度收跌10%。管理層當(dāng)時(shí)解釋稱：今年有大量拿地以及并購(gòu)機(jī)會(huì)，保留現(xiàn)金能為股東帶來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益。

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現(xiàn)在，到了投資者審視公司階段性擴(kuò)張成果的時(shí)候。1-8月，金茂新獲取11個(gè)項(xiàng)目，主要位于一、二線核心城市。但最大手筆的一次潛在并購(gòu)，可能將落在環(huán)京樓市。

6月9日，金茂宣布擬私有化中國(guó)宏泰發(fā)展（6166.HK，以下簡(jiǎn)稱宏泰）。金茂總裁李從瑞在2022年中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)投資者表示，宏泰與金茂戰(zhàn)略高度契合，它實(shí)際上就是做城市運(yùn)營(yíng)，我們最看重的是在龍河的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上與金茂梅溪湖一期的項(xiàng)目一樣。

區(qū)別于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商，市值約40億港元的宏泰采取一二級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，主要通過(guò)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的出讓金分成以及園區(qū)招商引資服務(wù)費(fèi)，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的來(lái)源，同時(shí)參與園區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)及銷售、物業(yè)租賃及管理。2022年上半年，公司凈虧損4.11億元，同比止盈轉(zhuǎn)虧。

「這個(gè)項(xiàng)目地處北京、天津和雄安的中間地帶，已經(jīng)有了一定的基礎(chǔ)，我們非常看好它未來(lái)發(fā)展，體量是萬(wàn)畝以上的，開(kāi)發(fā)完需要20年以上。在滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方面，每年會(huì)有土地出讓?！估顝娜鸾忉尫Q，「隨著我們私有化宏泰的推進(jìn)，包括整個(gè)環(huán)京地區(qū)調(diào)控政策的優(yōu)化，這一塊將是京津冀地區(qū)非常好的糧倉(cāng)型項(xiàng)目?！?/p>

宏泰發(fā)展2021年年報(bào)顯示，龍河高新園區(qū)未出讓的住宅及商業(yè)區(qū)用地面積約668萬(wàn)平方米，此外公司在環(huán)京區(qū)域的永清、藁城、廣陽(yáng)也有正在開(kāi)發(fā)的園區(qū)，除了住宅、商業(yè)，還包括工業(yè)、教育等多類型用地。

金茂管理層表示，對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)一級(jí)開(kāi)發(fā)的工業(yè)用地往往是供不應(yīng)求的，商業(yè)用地大部分也會(huì)出售，只保留一些標(biāo)志性資產(chǎn)自持運(yùn)營(yíng)。管理層特別強(qiáng)調(diào)，公司參與的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)沒(méi)有托底壓力，出讓土地的時(shí)間和價(jià)格，將與地方政府達(dá)成一致，這是城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目一直以來(lái)堅(jiān)持的一個(gè)協(xié)議條款。

36氪此前報(bào)道過(guò)，2021年下半年至今，環(huán)京樓市逐步以非公開(kāi)方式放松了限購(gòu)，但市場(chǎng)并未從過(guò)去五年嚴(yán)格的調(diào)控中恢復(fù)元?dú)?。相比土地，產(chǎn)業(yè)和凈流入人口在這里更加稀缺。

目前，龍河園區(qū)引進(jìn)了富智康、中國(guó)建筑、中核集團(tuán)、普洛斯等世界500強(qiáng)以及韻達(dá)、萬(wàn)數(shù)、易商等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)700余個(gè)。至2021年，園區(qū)引資總額超過(guò)930億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)1922億元，累計(jì)稅收183億元，年稅收占所在區(qū)全部稅收的一半以上。

規(guī)劃顯示，至2035年龍河高新園區(qū)整體區(qū)域總?cè)丝?，將從目前的約11萬(wàn)人增長(zhǎng)至37萬(wàn)人。

對(duì)廊坊龍河園區(qū)的押注，可能是金茂通過(guò)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目擴(kuò)大布局的注角。2022年1-8月公司新獲取土地中，48%由城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。早前的7月，金茂收購(gòu)了兩家寧波當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司的全部股權(quán)與債權(quán)，總對(duì)價(jià)為37.36億元，間接獲得兩宗土地——均位于中國(guó)金茂寧波生命科學(xué)城項(xiàng)目范圍內(nèi)。

有投資者在業(yè)績(jī)會(huì)上質(zhì)疑：城市運(yùn)營(yíng)獲取的土地多位于非核心城市的非核心地段，是否與金茂堅(jiān)持布局一、二線的戰(zhàn)略有沖突？

李從瑞回應(yīng)稱，聚焦一、二線核心城市核心地段主要是指的是（二級(jí)市場(chǎng)的）招拍掛，城市運(yùn)營(yíng)屬于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。它的大盤有很大的生長(zhǎng)空間，少則5年、多則10年。一二級(jí)相互聯(lián)動(dòng)，更重要的是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目是以小投入博取大資源，它會(huì)在經(jīng)濟(jì)活躍的地方，有長(zhǎng)周期性的風(fēng)險(xiǎn)防范，不一定非要落到核心城市的核心地段。

公開(kāi)土地市場(chǎng)并不是金茂逆勢(shì)擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂今年1-6月權(quán)益拿地金額只有29億元，排名全國(guó)房企第62位。

盡管上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻，中國(guó)金茂依舊保持了融資渠道暢通。財(cái)報(bào)顯示，公司半年獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億全國(guó)最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國(guó)首單地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)主題公司債等。中期業(yè)績(jī)會(huì)上，金茂管理層表示，公司未提取銀行授信及未使用直融額度，尚有1308億元。

不僅僅是投資者，一些昔日的競(jìng)爭(zhēng)者也期待這家央企開(kāi)發(fā)商，下半年有更大的動(dòng)作。早前，央行提供給各地爛尾樓項(xiàng)目的專項(xiàng)債規(guī)模為2000億元，但需要地方政府專款專用，不得流入開(kāi)發(fā)商賬戶。

在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，金茂管理層表示，對(duì)收并購(gòu)項(xiàng)目的投資將堅(jiān)持三個(gè)原則，一是戰(zhàn)略高度匹配，堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)；二是追求效益而非規(guī)模，三是公司的管理半徑足夠輻射、覆蓋。

對(duì)于中期派息安排，金茂董事會(huì)建議采納以股代息計(jì)劃，將召開(kāi)股東特別大會(huì)對(duì)此進(jìn)行表決。預(yù)計(jì)此舉旨在為公司留存更多現(xiàn)金。

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