今年以來土地市場始 終處于低位，截至 6 月末， 50 強房企中仍有三成房企尚未拿地。 若是聚焦重點 22 城， 50 強房企中未拿地比例過半數(shù)。

【資料圖】

房地產(chǎn)行業(yè)對“人、地、錢”的依賴度極高。 土儲規(guī)模極大程度決定了未來的業(yè)績增量，新增土儲過少，有可能會導(dǎo)致沒有項目可賣，最終退出市場。

尤其對上市房企來說，土儲極為重要。 長期以來，上市房企估值與土儲關(guān)聯(lián)度較高。

據(jù)統(tǒng)計， 211 家上市房企中， 2021 年至今尚未在 22 城集中拍地城市中拿地的企業(yè)有約 88 家。

2022 年上半年，高達 82.5% 的上市房企尚未在 22 個集中供地城市拿，絕大多數(shù)為民營上市房企。

至今還在拿地的房企中，主要以國企、央企為主，且地方城投、平臺公司的 “ 托底 ” 現(xiàn)象嚴重。

2022年上半年，各大房企的投資力度和意愿顯著下滑，截至6月末，土地成交體量同環(huán)比下降均超五成，而隨著能級的提升，成交量價同比降幅也持續(xù)增大。

CRIC數(shù)據(jù)顯示 ，2022年前6月，新增貨值百強門檻44.4億元，同比大降58%；投資金額、建面百強門檻分別為15.9億和28.1萬平方米，同比降幅61%。

具體到企業(yè)來看，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業(yè)中，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企幾乎隱身，地方平臺公司仍舊處于“托底”態(tài)勢。

就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國央企占比達到74%，接近75%的投資金額來自國企央企，尤其中海、華潤、招商等房企在22城投資相當積極，民企則近乎“隱身”，拿地金額占比僅有25%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

從已拿地的典型百強企業(yè)來看，除濱江等少數(shù)房企拿地金額維持正增長，萬科、綠城等拿地金額同比跌幅超過60%。

值得注意的是，雖然部分典型百強企業(yè)拿地金額同比跳水，但其在整體市場投資放緩的情況下仍在保持一定的新增土儲。

部分房企已近一年不曾拿地。

截至6月末，50強房企中仍有三成房企尚未拿地，若聚焦重點22城集中供地城市，50強房企中未拿地比例超過半數(shù)。

2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時要求試點城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。

在集中供地的土拍模式下，土地拍賣邏輯與以往模式發(fā)生了根本性的改變。

截至6月末，百強房企投資金額的83%集中于22城，22城以外僅占17%，百強房企對于核心城市以外的投資可謂“慎之又慎”。

隨著22城重要性的增加，我們統(tǒng)計了211家上市房企，2021年集中供地至今的拿地情況。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2021年集中供地至今，有約88家上市房企尚未拿地，若剔除熱度最高的2021年第一批次集中供地，2021年第二次集中供地至今，有高達124家上市房企尚未在22個集中供地城市拿地，占比約58.8%。

2022年上半年至今，211家上市房企尚未在22個集中供地城市拿地的占比為82.5%。絕大多數(shù)為民營上市房企。

土儲對于上市房企的重要性不言而喻，企業(yè)估值與其關(guān)聯(lián)度極高。在這樣的背景下，已有部分上市房企近一年未在22城落子，一方面是在“三道紅線”政策下，不少企業(yè)融資端受阻，另外一方面，還是行業(yè)信心問題。

雖然今年二季度以來中央和地方對房地產(chǎn)政策進一步放松，在企業(yè)融資、拍地門檻、資金監(jiān)管、限購限貸等方面均有放松，但由于行業(yè)新房銷售表現(xiàn)仍未出現(xiàn)真正轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地信心依舊低位，二季度土地流拍與一季度相比，仍無實質(zhì)性改善。

從依然還在拿地的企業(yè)來看，濱江和龍湖是少數(shù)在集中供地中相對積極，且拿地金額排在行業(yè)前列的民營企業(yè)。

濱江上半年拿地幾乎全部來自杭州的兩輪集中供地，而龍湖則在北京、重慶、杭州、合肥等核心城市分散投資。

濱江集團方面表示：“公司之所以還在繼續(xù)拿地的主要原因，首先是財務(wù)穩(wěn)健，有比較充裕的現(xiàn)金流，歷來資金杠桿也不高，財務(wù)成本僅4.9%，其次是深耕主義下的客戶認可度。”

有“杭州一哥”之稱的濱江集團長期以來都是區(qū)域深耕的典型。2021年濱江實現(xiàn)銷售額1691億元，同比增長24.01%，超越同期TOP30房企的平均增速-2.65%，銷售目標完成率112.73%。

濱江集團長期重倉杭州、聚焦浙江，以此穩(wěn)固基本盤，再適度加強省外重點城市布局，這一打法使其在如今的市場環(huán)境下保持了一定的拿地底氣。

濱江集團告訴我們：“濱江首先是區(qū)域品牌而不是全國品牌。”

他們至今的定位尚未改變。

龍湖集團與濱江略有不同，但總體仍是“深耕戰(zhàn)略”的受益者。

龍湖的城市深耕戰(zhàn)略最早始于2012年，當時企業(yè)在首次進入行業(yè)十強之后開始放緩布局節(jié)奏，將公司戰(zhàn)略升級為“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)”，之后又 2013年將戰(zhàn)略刷新為“擴縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”，更堅定地布局一二線熱點城市，發(fā)展模式由高增長轉(zhuǎn)向精耕細作，并一直堅持至今。

截至2021年底，龍湖進入的城市數(shù)量為69個，在同等規(guī)模的企業(yè)中偏少。與之形成對比的是，龍湖的單城市產(chǎn)能達到42.04億元，在同等規(guī)模的企業(yè)中是最高的。

值得注意的是，龍湖單城市產(chǎn)能最高在2017年，銷售規(guī)模首次突破千億之后，龍湖開始略微加快進入其他城市的腳步，促進規(guī)模的進一步增長，隨之而來的則是單城市產(chǎn)能有所下滑。

截至2021年底，龍湖的總土儲建面為7354萬平米，較2020年略降。

近年來，不少房企收縮區(qū)域布局，回到“深耕戰(zhàn)略”，聚焦核心城市。如建業(yè)地產(chǎn)持續(xù)深耕河南省內(nèi)三四線城市，弘陽地產(chǎn)開始回歸深耕江蘇省，祥生地產(chǎn)也回到大本營區(qū)域開始深耕。

房企們正逐步放棄一些城市，穩(wěn)固自身。

我們認為，短期內(nèi)國央企、平臺公司的強勢局面不會反轉(zhuǎn)，仍是集中供地的主力軍。

隨著銷售的復(fù)蘇以及金融環(huán)境的相對寬松，民企會更多的參與到土拍中，且地方城投、平臺公司的“托底”會有一定減少，主要原因在于部分平臺公司不具備完全開發(fā)的能力，且持續(xù)托底對于資金要求也較高。

對于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)或是有效渠道。

未來土地市場的熱度能否恢復(fù)，主要取決于民企拿地能力的恢復(fù)。我們期待民企們“復(fù)出”試水。

關(guān)鍵詞： 上市房企 濱江集團 年上半年